Agence immobilière Saint Martin de Crau > Blog > Finance > Plus values immobilières " Tout ce que vous n'auriez jamais voulu savo

Plus values immobilières " Tout ce que vous n'auriez jamais voulu savo

Plus values immobilières " Tout ce que vous n'auriez jamais voulu savo

A­vant­ de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera ­réservé à ses plus-values immobilières.­

La réforme du régime d'imposition des plus-values immobilières hors terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant est applicable aux cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013.
Le vote de la loi de finances pour 2014 a intégré cette réforme.

Les cessions exonérées

  • Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention.

 

  • Ainsi, sont notamment exonérées :
    - celles réalisées à l'occasion de la vente de la résidence principale (ou de la partie d'un bien constituant la résidence principale pour un bien mixte) ;
    - les plus-values réalisées à l'occasion de la vente de biens pour un prix inférieur à 15 000 euros ;
    - celles réalisées à l'occasion de la vente d'un bien détenu depuis plus de 30 ans.

 

  • Le contribuable qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d'une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d'un logement sous certaines conditions :
    - Le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
    - Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).

 

Détermination de la plus-value imposable

Pour les cessions intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25 % s'applique, après prise en compte de l'abattement pour la durée de détention, aux plus-values si la vente n'est pas faite au profit de la personne avec qui vous vivez en couple, d'un ascendant ou d'un descendant et si elle ne concerne pas des terrains à bâtir. Cet abattement s'applique après prise en compte de l'abattement pour la durée de détention.

 

  • Base de calcul

    La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d'achat (majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais d'acquisition) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l'héritier).

 

  • Les dépenses de travaux

 

Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu'elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs. Il faut de plus qu'elles n'aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°). Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable.

Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d'acquisition les dépenses réalisées depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

Dans tous les cas, les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal.

Les dépenses venant en majoration du prix d'acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l'administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).

Le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d'acquisition s'il est propriétaire depuis plus de 5 ans, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n'y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l'assiette de l'impôt sur le revenu. Le forfait de 15 % est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans.

Si vous avez effectué de nombreux travaux dans votre résidence secondaire, votre notaire vous conseillera de conserver toutes les factures car le prix d'achat peut faire l'objet d'une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15 % pourra s'appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.

 

  • L'abattement pour durée de détention

    Abattement pour une vente réalisée à partir du 1er septembre 2013

Le taux et la cadence de l'abattement pour LA  durée de détention sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

 

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention - Assiette pour impôt sur le revenu

Taux d'abattement applicable chaque année de détention - Assiette pour  prélèvement sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6ème à la 21ème année

6 %

1.65 %

22ème année révolue     

4 %

1.60

Au-delà de la 22ème année

 

9 %

Pour aller plus loin : ­http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10864.xhtml#N10150

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
- au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,
- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

 

  • Taux de l'impôt sur la plus-value :

    Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). Le montant de l'impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l'acte authentique et versé par ses soins à l'administration fiscale.
    Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l'abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €. Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

    Exemples pratiques
    MONTANT DE L'IMPÔT SUR LA PLUS-VALUE : EFFET DES DERNIERES REFORMES
    Achetée en 1998 pour 600 000 Francs (soit 91 469 Euros), la maison de vacances des Dupont est désormais trop grande après le départ de leurs enfants. Mariés sous le régime de la communauté, ne bénéficiant pas d'exonération, les Dupont souhaitent connaître le montant de l'impôt sur la plus-value en cas de vente.
    Prix de vente : 220 000 Euros
    Prix d'achat : 91 469 Euros
    Frais d'achat déductibles : 7,5 %
    Forfait pour travaux déductibles : 15 %

    APRES 15 ANNEES DE DETENTION

Date de la mutation

ANCIEN

ACTUEL

Avant le 01/02/2012

Du 01/02/2012 au 30/06/2012

Du 01/07/2012 au 31/08/2013

Du 01/09/2013 au 31/08/2014

A compter du 01/09/2014

Impôt sur le revenu

Exonération

16409 €

16409 €

6153 €

8204 €

Contributions sociales

Exonération

11659 €

13386 €

10479 €

13971 €

TOTAL

Exonération

28068 €

29765 €

16632 €

22175 €


APRES 22 ANNEES DE DETENTION
Si l'acquisition avait été réalisée en 1991, la vente de cette résidence secondaire après 22 ans aurait générée l'impôt suivant :

Date de la mutation

ANCIEN

ACTUEL

Avant le 1/02/2012

Du 01/02/2012 au 30/06/2012

Du 01/07/2012 au 31/08/2013

Du 01/09/2013 au 31/08/2014

A compter du 01/09/2014

Impôt sur le revenu

Exonération

11486 €

11486 €

Exonération

Exonération

Contributions sociales

Exonération

8160 €

9369 €

9035 €

12047 €

TOTAL

Exonération

19406 €

20855 €

9035 €

12047 €

 

 

 

 

 

 

 

 

Pour en savoir plus  http://www.notaires.fr/fr/les-plus-values-immobili%C3%A8res#sthash.hMd0km9t.dpuf

 

Source : www.notaires.fr


[16/03/2015]

 
Logi-One Immobilier